Продажа квартиры после вступления в наследство: когда и как?

foto-2-7Вступление в наследство является основанием для возникновения права собственности на жилье. Такое право включает в себя несколько аспектов, которые связаны с использованием квартиры и распоряжением ею. Как результат, наследник имеет право на продажу, обмен, передачу в дар, а также на ее передачу по наследству. Давайте рассмотрим когда и как наступает это право.

Определенные особенности связаны с налогообложением сделок по реализации квартир полученных в наследство. Налоговое законодательство устанавливает ряд налоговых льгот для тех субъектов, которые осуществляют продажу наследственной недвижимости.

Когда можно продать недвижимость при наследовании имущества?

Для многих наследников вопрос продажи квартиры является важным. Это может быть связано с:

  • отсутствием потребности в ее использовании;
  • наличием собственной недвижимости;
  • недостатком средств;
  • желанием приобрести иное имущество.

Осуществление сделок возможно только с того момента, когда самим наследником получено соответствующее свидетельство. Оно должно указывать на возникновение у него полного спектра прав на эту недвижимость. В противном случае, совершенные действия с недвижимостью будут признаваться недействительными.

Вместе с реализацией квартиры наследник может становиться носителем юридических последствий, которые выражаются в возникновении налоговой обязанности по внесению НДФЛ.

Таковые обязанности возникают у тех кто продал квартиру:

  • в течение 3 лет со дня унаследования, при условии, что наследство было принято до 01.01.2016 г.;
  • в течение 5 лет, если наследство было открыто позднее 01.01.2016 г.

Важно понимать, что НДФЛ не является налогом на наследство, который был отменен много лет назад.

Инструкция для продажи квартиры после вступления в наследство

Право реализации унаследованного жилья возникает у наследника тогда, когда им совершены все действия, связанные с перерегистрацией недвижимости на свое имя и получено требуемое для совершения новой сделки свидетельство.

Куда обращаться?

Если потенциальный покупатель найден, а вся необходимая документация собрана –  стороны могут переходить к фиксации предварительных договоренностей. Это должно выражаться  в форме договора.
В это же время, сторонам необходимо обратиться в Управляющую компанию или ТСЖ, с целью получения информации о долгах.
После решения всех текущих вопросов может быть заключен договор купли-продажи. По обоюдному согласию стороны могут заверить его нотариально. Регистрация совершенных распорядительных действий осуществляется в Росреестре, находящемся в территориальной близости с реализованной квартирой.
Последней ступенью станет передача денег и ключей, которая отображается в соответствующем акте.

Необходимые документы

Наследник должен получить у нотариуса свидетельство о наследовании. На основании него он сможет оформить собственность на свое имя и только с этого момента станет носителем права распоряжения квартирой.

Осуществить запланированную сделку можно при наличии следующих документов:

  • заполненного договора купли-продажи;
  • паспортов сторон сделки;
  • свидетельства о госрегистрации прав наследника на недвижимость и о праве на полученное наследство;
  • выписки из ЕГРП;
  • кадастрового плана, оформление которого осуществляет БТИ;
  • справки, в подтверждение отсутствия долгов по услугам ЖКХ;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в квартире.

Бланк договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Cкачать образец договора купли-продажи квартиры

Потенциальные риски для продавца

Продавец может столкнуться с некоторыми сложностями. В первую очередь они связаны с поиском покупателей.

Причиной тому служит боязнь потенциальных клиентов приобрести жилье, на которое внезапно смогут претендовать пропустившие срок вступления в наследство граждане. Риски у покупателей существуют даже тогда, когда наследство было распределено на основании завещания, ведь гарантировать то, что завещание не будет оспорено кем-то из родственников – невозможно.
В случае если по каким-либо причинам наследственная масса будет перераспределена, а право на проданную квартиру у продавца будет считаться незаконным – продавец станет должником перед покупателями проблемной квартиры, что повлечет существенные траты. Помимо средств, уплаченных за квартиру, продавцу придется вернуть покупателю деньги, затраченные на улучшение квартиры, а также выплатить моральную компенсацию за доставленные неудобства.

Снизить риски обеих сторон может только участие нотариуса. Заверение, осуществленное должностным лицом, будет свидетельствовать о проверке и законности тех документов, на основании которых совершена сделка.

Обязательные налоги

foto-1-7Сделки по унаследованному имуществу  приравниваются к обычным договорам, в рамках которых происходит отчуждение недвижимости. Уплата подоходного налога, связанного с куплей-продажей, осуществляется по общим правилам.

Оплачивать налог не придется только в том случае, если унаследованная квартира находилась в собственности ее получателя более 3 лет, а для тех наследников, которые получили имущество после завершения 2015 года, такой срок равен 5 годам.

Ставка, применяемая при исчислении налога, находится на уровне:

  • 13 % – для россиян;
  • 30 % – для не резидентов.

Отсчет указанного срока начинается с даты, когда наследство было открыто.

К сделкам, совершаемым инвалидами детства, I, II групп, а также пенсионерами, применяется налоговая льгота, равная 1 млн. руб. Это означает, что за налоговую базу необходимо принимать только ту сумму, которая превышает 1 млн. руб.

Необходимые документы для покупки

Для того чтобы покупатель смог избежать рисков, связанных с приобретением наследственных квартир, ему стоит получить для ознакомления документы:

  • подтверждающие отсутствие иных наследников;
  • свидетельствующие об оформлении отказа от наследственных прав.

Со стороны приобретателя потребуется только предоставление собственного паспорта. Продавец должен предоставить документы на основании которых узаконено право собственности на недвижимость, а также подтверждение отсутствия обременения.

Все обязанности по уплате налогов возложены на продавца.

Ответы консультанта на вопросы наших читателей

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству?

Имеем намерения приобрести квартиру по приемлемой цене и в прекрасном месте. Узнали, что данная квартира была получена текущим собственником по наследству от матери.

У текущей собственницы был родной брат, который погиб много лет назад. Правильно ли мы понимаем, что текущая владелица является единственной наследницей? Могут ли иметь имущественные претензии дети умершего брата? С момента смерти наследодателя прошел один год. Наследница готова подтвердить своей распиской у нотариуса, что иных наследников нет и прописать в договоре свою обязанность по возмещению всех затрат покупателя, в случае появления законных претензий третьих лиц.

Пугает то, что в договоре мы указываем цену равную 0,7 от кадастровой стоимости. Стоит ли приобретать такое жилье?


Ответ

Никакой уверенности в том какое количество реальных наследников имеется у умершего – быть не может. Дети усопшего брата могут и не обладать информацией о смерти их бабушки.

В текущей ситуации могут возникнуть наследники, которые имеют право обязательной доли. Таковыми могут быть: супруга или дети умершего брата, которые имеют инвалидность. Необходимо выяснить информацию о таких наследниках и о том, был ли оформлен от них отказ на наследование.

Имеются ли подводные камни в покупке квартиры полученную в наследство?

Хочу приобрести жилье. Уже подобран вариант – это квартира, которая была получена продавцом по наследству. Имеются ли подводные камни такого приобретения?


Ответ

При наличии грамотно оформленных юридических документов подвоха нет. Однако у оформлявшего наследство нотариуса стоит выяснить информацию о возможных наследниках.

Выполнив приобретение, Вы можете застраховать титул, что станет основанием считать Вас добросовестным приобретателем, даже при появлении новых

5 (100%) 1 vote