Продажа квартиры, полученной в наследство

Как продать квартиру полученную в наследствоВступление в наследство является основанием для возникновения у лица права собственности на жилье. Такое право включает в себя несколько аспектов, которые связаны с использованием квартиры и распоряжением ею. Как результат, наследник имеет право на продажу, обмен, передачу в дар квартиры, а также на ее передачу по наследству.

Определенные особенности связаны с налогообложением сделок, связанных с реализацией квартир, полученных в качестве наследства. Налоговое законодательство устанавливает ряд налоговых льгот для тех субъектов, которые осуществляют продажу наследственной недвижимости.

Когда можно продавать недвижимость, полученную по наследству?

Для многих наследников вопрос о том, можно ли продать квартиру, полученную в наследство, является важным. Это может быть связано с отсутствием потребности в ее использовании и наличием собственной недвижимости, недостатком средств или желанием приобрести за счет ее продажи иное имущество.

Осуществление сделок, связанных с продажей наследственного жилья, возможно только с того момента, когда самим наследником получено соответствующее свидетельство, указывающее на возникновение у него полного спектра прав на эту недвижимость. В противном случае, совершенные действия с квадратными метрами будут признаваться недействительными.

Вместе с реализацией квартиры наследник может становиться носителем юридических последствий, которые выражаются в возникновении налоговой обязанности по внесению НДФЛ.

Таковые обязанности возникают у тех наследников, которые продали квартиру:

  1. в течение 3 лет со дня унаследования, при условии, что наследство было принято до 01.01.2016 г.;
  2. в течение 5 лет, если наследство было открыто позднее 01.01.2016 г.

Важно понимать, что НДФЛ не является налогом на наследство, который был отменен много лет назад.

Продажа квартиры полученную в наследство

Право реализации унаследованного жилья возникает у наследника тогда, когда им совершены все действия, связанные с перерегистрацией недвижимости на свое имя и получено требуемое для совершения новой сделки свидетельство.

Куда обращаться?

С того момента, когда потенциальный покупатель найден, а вся необходимая документация собрана, стороны могут переходить к фиксации предварительных договоренностей, что выражается в форме договора.
В это же время, сторонам необходимо обратиться в Управляющую компанию или ТСЖ, с целью получения информации о долгах, имеющихся за недвижимостью.
После решения всех текущих вопросов, договор купли-продажи может быть заключен. Кроме того, по обоюдному согласию, стороны могут заверить его нотариально. Регистрация совершенных распорядительных действий осуществляется в Росреестре, находящемся в территориальной близости с реализованной квартирой.
Последней ступенью станет передача денег и ключей, которая отображается в соответствующем акте.

Необходимые документы

Гражданин, который получил в наследство квартиру, должен получить у нотариуса свидетельство о наследовании. На основании такого свидетельства он сможет оформить собственность на свое имя и только с этого момента станет носителем права распоряжения квартирой.

Осуществить запланированную сделку можно при наличии следующих документов:

  • заполненного договора купли-продажи;
  • паспортов сторон сделки;
  • свидетельства о госрегистрации прав наследника на недвижимость и о праве на полученное наследство;
  • выписки из ЕГРП;
  • кадастрового плана, оформление которого осуществляет БТИ;
  • справки, в подтверждение отсутствия долгов по услугам ЖКХ;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в квартире.

Бланк договора купли-продажи квартиры

Продажа наследственной квартиры: потенциальные риски для продавца

Даже тогда, когда можно продать наследственную недвижимость, продавец может столкнуться с некоторыми сложностями. В первую очередь они связаны с поиском покупателей.

Причиной тому служит боязнь потенциальных клиентов приобрести жилье, на которое внезапно смогут претендовать пропустившие срок вступления в наследство граждане. Риски у покупателей существуют даже тогда, когда наследство было распределено на основании завещания, ведь гарантировать то, что завещание не будет оспорено кем-то из родственников, невозможно.
В случае если по каким-либо основаниям, наследственная масса будет перераспределена, а право на проданную квартиру у продавца будет считаться незаконным, продавец станет должником перед покупателями проблемной квартиры, что повлечет существенные траты. Помимо средств, уплаченных за квартиру, продавцу придется вернуть покупателю деньги, затраченные на улучшение квартиры, а также выплатить моральную компенсацию за доставленные неудобства.

Снизить риски обеих сторон может только участие нотариуса в совершаемой сделке. Заверение, осуществленное должностным лицом, будет свидетельствовать о проверке и законности тех документов, на основании которых совершена сделка.

Обязательные налоги при продаже квартиры, полученной в наследство

Обязательные налоги при продаже квартиры полученной в наследствоСделки, совершенные в отношении унаследованного жилья, приравниваются к обычным договорам, в рамках которых происходит отчуждение недвижимости, в связи с чем, уплата подходного налога, связанного с куплей-продажей, осуществляется по общим правилам.

Оплачивать налог не придется только в том случае, если унаследованная квартира находилась в собственности ее получателя более 3 лет, а для тех наследников, которые получили имущество после завершения 2015 года, такой срок равен 5 годам.

Ставка, применяемая при исчислении налога, находится на уровне:

  1. 13 % – для россиян;
  2. 30 % – для иностранцев.

Отсчет указанного срока начинается с даты, когда наследство было открыто.

К сделкам, совершаемым инвалидами детства, I, II групп, а также пенсионерами, применяется налоговая льгота, равная 1 млн. руб. Это означает, что за налоговую базу необходимо принимать только ту сумму, которая превышает 1 млн. руб.

Необходимые документы для покупки такой квартиры

Для того чтобы покупатель смог избежать рисков, связанных с приобретением наследственных квартир, ему стоит получить для ознакомления документы:

  • подтверждающие отсутствие иных наследников;
  • свидетельствующие об оформлении отказа от наследственных прав.

Со стороны приобретателя жилья потребуется только предоставления собственного паспорта. Документы, на основании которых узаконено право собственности продавца на недвижимость, а также подтверждено отсутствие обременений на нее, должны быть предоставлены со стороны продавца.

Все обязанности по уплате налогов, связанных с куплей-продажей унаследованного жилья, возложены на продавцов. Российские граждане обязаны оплатить НДФЛ по ставке 13 %, а иностранные – 30 %.

Ответы консультанта на вопросы наших читателей

Стоит ли покупать квартиру полученную по наследству?

Имеем намерения приобрести квартиру по приемлемой цене и в прекрасном месте. Узнали, что данная квартира была получена текущим собственником по наследству от матери.

У текущей собственницы был родной брат, который погиб много лет назад. Правильно ли мы понимаем, что текущая владелица является единственной наследницей? Могут ли иметь имущественные претензии дети умершего брата? С момента смерти

наследодателя прошел один год. Наследница готова подтвердить своей распиской у нотариуса, что иных наследников нет и прописать в договоре свою обязанность по возмещению всех затрат покупателя, в случае появления законных претензий третьих лиц.

Пугает то, что в договоре мы указываем цену равную 0,7 от кадастровой стоимости. Стоит ли приобретать такое жилье?


Ответ

Никакой уверенности о том, какое количество реальных наследников имеется у умершего, быть не может. Дети усопшего брата могут и не обладать информацией о смерти их бабушки.

В текущей ситуации могут возникнуть наследники, которые имеют право обязательной доли. Таковыми могут быть: супруга или дети умершего брата, которые имеют инвалидность. Необходимо выяснить информацию о таких наследниках и о том, был ли оформлен от них отказ на наследование.

Имеются ли подводные камни в покупке квартиры полученную в наследство?

Хочу приобрести жилье. Уже подобран вариант – это квартира, которая была получена продавцом по наследству. Имеются ли подводные камни такого приобретения?


Ответ

При наличии грамотно оформленных юридических документов подвоха нет. Однако у оформлявшего наследство нотариуса стоит выяснить информацию о возможных наследниках.

Выполнив приобретение, Вы можете застраховать титул, что станет основанием считать Вас добросовестным приобретателем, даже при появлении новых